Entendiendo a Fannie Mae y Freddie Mac

La Asociación Federal Federal de Hipotecas ("Fannie Mae") y la Corporación Federal de Hipotecas de Vivienda ("Freddie Mac") fueron fletados por Congreso para crear un mercado secundario para préstamos hipotecarios residenciales. Se consideran "empresas patrocinadas por el gobierno" (GSE) porque el Congreso autorizó su creación y estableció sus propósitos públicos.

Juntos, Fannie Mae y Freddie Mac son las mayores fuentes de financiación de viviendas en los Estados Unidos. Así es como funciona:

• Asegura una hipoteca para comprar una casa.
• Su prestamista probablemente revenda esa hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac.
• Fannie Mae y Freddie Mac mantienen estas hipotecas en sus carteras o empaquetan los préstamos en valores respaldados por hipotecas (MBS) que luego venden al público.

La teoría es que al proporcionar este servicio, Fannie Mae y Freddie Mac atraen inversores quienes de otra manera no invertirían fondos en el mercado hipotecario. Esto, teóricamente, aumenta el grupo de dinero disponible para los propietarios potenciales.

Aunque Fannie Mae y Freddie Mac fueron fletados por el Congreso, también son corporaciones privadas, propiedad de accionistas. Han sido regulados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. desde 1968 y 1989, respectivamente.
Sin embargo, Fannie Mae tiene más de 40 años. Presidente Franklin Delano Roosevelt's Nuevo acuerdo creó Fannie Mae en 1938 para ayudar a impulsar el mercado nacional de la vivienda después de la Gran Depresión. Y Freddie Mac nació en 1970.
En 2007, EconoBrowser señaló que hoy "no hay garantía explícita del gobierno de su deuda". En septiembre de 2008, el gobierno de los Estados Unidos confiscó tanto a Fannie Mae como a Freddie Mac.

• Bancos federales de crédito agrícola (1916)
• Bancos federales de préstamos hipotecarios (1932)
• Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno (Ginnie Mae) (1968)
• Corporación Federal de Hipotecas Agrícolas (Farmer Mac) (1988)

En 2007, la Cámara aprobó H.R.1427, un paquete de reforma regulatoria de GSE. El entonces Contralor General, David Walker, declaró en el testimonio del Senado que “[Un] regulador GSE de vivienda única podría ser más independiente, objetivo, eficiente y efectivo que los organismos reguladores separados y podría ser más destacado que cualquiera de los dos solo. Creemos que se podrían lograr valiosas sinergias y que la experiencia en la evaluación de la gestión de riesgos de GSE podría compartirse más fácilmente dentro de una agencia ”.

UN crisis de las hipotecas subprime ocurrió en los Estados Unidos entre 2007–2010, en parte como resultado del debilitamiento de la economía, pero también como una burbuja inmobiliaria que había hecho subir los precios de la vivienda y colapsar más. Las casas eran grandes, sus precios elevados, pero las hipotecas eran baratas y fáciles de conseguir, y las La teoría de los bienes raíces era que era inteligente comprar (mucho) más casa de la que necesitaba porque era sólida inversión. Si quisieran, los compradores podrían refinanciar o vender la casa porque el precio sería más alto que cuando se compró.

La exposición concentrada de Fannie y Freddie a las hipotecas residenciales de Estados Unidos, junto con su alto apalancamiento, resultó ser una receta para el desastre. Cuando ocurrió el inevitable colapso en los precios de las viviendas, se creó un aumento asociado en los impagos de hipotecas, y Fannie y Freddie se vieron con cientos de miles de hipotecas submarinas: las personas debían más, en algunos casos mucho más, en sus casas que las casas valor. Esa situación contribuyó en gran medida a la recesión de 2008.

A mediados de 2008, las dos firmas se habían expandido a casi $ 1.8 trillones en activos combinados y $ 3.7 trillones en garantías crediticias netas combinadas fuera del balance. Sin embargo, durante el mismo período, registraron pérdidas de $ 14,2 mil millones y su capital combinado solo ascendió a aproximadamente el 1 por ciento de su exposición a riesgos hipotecarios. A pesar de los esfuerzos realizados en el verano de 2008 para apuntalar las GSE fallidas (la Ley de Vivienda y Recuperación Económica del 30 de julio otorgó temporalmente al Tesoro de los Estados Unidos autoridad de inversión ilimitada), en septiembre. El 6 de 2008, las GSE tenían o garantizaban $ 5.2 billones de dólares en deuda hipotecaria.

El sept. 6, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda colocó a Fannie Mae y Freddie Mac en la curatela, tomando control de las dos empresas, y la celebración de acuerdos de compra de acciones preferentes senior con cada uno institución. El contribuyente estadounidense finalmente pagó un rescate de $ 187 mil millones a las dos GSE.

Una estipulación para el rescate fue que, en el futuro, la calidad de los préstamos para vivienda respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac tuvo que mejorar. Las investigaciones de los economistas Dongshin Kim y Abraham Park informadas en 2017 indican que la calidad de la poscrisis los préstamos son de hecho más altos, particularmente en los requisitos sobre los niveles de relación deuda-ingreso (DTI) y puntajes de crédito (FICO) Al mismo tiempo, los requisitos de préstamo a valor (LTV) se habían relajado desde 2008, lo que permitió un aumento constante en el número de préstamos para compradores de vivienda por primera vez.

Para 2017, Fannie y Freddie habían pagado $ 266 mil millones al Tesoro de los Estados Unidos, haciendo que su rescate fuera un éxito tremendo; y el mercado inmobiliario se ha recuperado. Sin embargo, Kim y Park sugieren que el monitoreo continuo de la calidad de las hipotecas sería prudente. Si bien FICO y DTI son indicadores de la capacidad del prestatario para pagar sus hipotecas a tiempo, el LTV es una indicación de la voluntad de pago del prestatario. Cuando el valor de la vivienda cae por debajo del saldo del préstamo, las personas tienen menos probabilidades de pagar sus hipotecas.

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• Kim, Dongshin y Abraham Park. "¿Qué tan sólidas son las recuperaciones de Fannie Mae y Freddie Mac? ¿Hay vulnerabilidades para que la historia se repita?" Graziadio Business Review 20 (2017). Impresión.
• Resumen de producto de empresas / empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) 200
• ¿Cuáles son los orígenes de Freddie Mac y Fannie Mae?