En mayo de 2003, el Departamento de los EE. UU. Alojamiento y Urban Development (HUD) emitió un Regulación federal con la intención de proteger a los posibles compradores de viviendas de prácticas de préstamos potencialmente predatorias asociadas con el proceso de "voltear" las hipotecas de viviendas aseguradas por el Administración Federal de Vivienda (FHA)
Gracias a la regla, los compradores de vivienda pueden "sentirse seguros de que están protegidos de prácticas sin escrúpulos", dijo el entonces secretario de HUD, Mel Martínez. "Esta regla final representa un paso importante en nuestros esfuerzos para eliminar las prácticas de préstamos abusivos", dijo en un comunicado de prensa.
En esencia, "voltear" es un tipo de bienes raíces estrategia de inversión en la que un inversor compra casas o propiedades con la única intención de revenderlas para obtener ganancias. El beneficio del inversor se genera a través del aumento de los precios de venta futuros que se producen como resultado del aumento del mercado inmobiliario, las renovaciones y las mejoras de capital realizadas en la propiedad, o ambas. Los inversores que emplean la estrategia de inversión corren el riesgo de sufrir pérdidas financieras debido a la depreciación de los precios durante los descensos en el mercado inmobiliario.
El "volteo" del hogar se convierte en una práctica abusiva cuando una propiedad se revende para obtener grandes ganancias de manera artificial precio inflado inmediatamente después de ser adquirido por el vendedor con pocas o ninguna mejora apreciable en el propiedad. Según HUD, los préstamos abusivos ocurren cuando los compradores desprevenidos pagan un precio mucho más alto. que su valor justo de mercado o comprometerse con una hipoteca a tasas de interés infladas injustamente, costos de cierre o ambos.
No debe confundirse con el cambio legal
El término "voltear" en este caso no debe confundirse con la práctica completamente legal y ética de comprar una situación financiera o económica resumen de la casa, haciendo mejoras extensas de “capital de sudor” para elevar verdaderamente su valor justo de mercado, y luego vendiéndolo con fines de lucro.
Lo que hace la regla
Según la regulación de HUD, FR-4615 Prohibición de la inversión de propiedad en los programas de seguro hipotecario para familias unifamiliares de HUD, "las viviendas recientemente cambiadas no pueden calificar para el seguro hipotecario de la FHA. Además, permite a la FHA exigir a las personas que intentan vender casas volcadas que proporcionen documentación adicional que demuestre que el valor justo de mercado estimado de la casa realmente aumentó significativamente. En otras palabras, demuestre que su beneficio de la venta está justificado.
Disposiciones clave de la regla
Venta por el dueño del registro
Solo el propietario registrado puede vender una casa a un individuo que obtendrá el seguro hipotecario de la FHA para el préstamo; puede que no implique ninguna venta o cesión del contrato de venta, un procedimiento que a menudo se observa cuando se determina que el comprador de la casa ha sido víctima de prácticas depredadoras.
Restricciones de tiempo en reventas
- Las reventas que ocurran 90 días o menos después de la adquisición no serán elegibles para una hipoteca a ser asegurada por la FHA. El análisis de la FHA reveló que uno de los ejemplos más atroces de préstamos predatorios fue sobre "cambios" que ocurrieron en un lapso de tiempo muy breve, a menudo en días. Por lo tanto, se eliminarán los "lanzamientos rápidos".
- Las reventas que ocurran entre 91 y 180 días serán elegibles siempre que el prestamista obtenga un evaluación adicional de un tasador independiente basada en un umbral de porcentaje de reventa establecido por la FHA; este umbral sería relativamente alto para no afectar negativamente los esfuerzos legítimos de rehabilitación pero aún disuade a vendedores, prestamistas y tasadores sin escrúpulos de intentar cambiar propiedades y defraudar compradores de vivienda. Los prestamistas también pueden probar que el mayor valor es el resultado de la rehabilitación de la propiedad.
- Las reventas que ocurran entre 90 días y un año estarán sujetas a un requisito de que el prestamista obtenga documentación para respaldar el valor para abordar circunstancias o ubicaciones donde HUD identifica la inversión de propiedades como problema. Esta autoridad reemplazaría el umbral esperado más alto establecido para los 90 a 180 días mencionados anteriormente. período y se invocará cuando la FHA determine que puede estar ocurriendo un abuso sustancial en un determinado localidad.
Excepciones a la regla antivuelco
La FHA permitirá exenciones a la propiedad de cambiar las restricciones para:
- propiedades adquiridas por un empleador o agencia de reubicación en relación con la reubicación de un empleado;
- reventas de propiedades ejecutadas por el banco ejecutadas por HUD bajo su programa de propiedad inmobiliaria (REO);
- ventas de propiedades por otras agencias del gobierno de los Estados Unidos;
- ventas de propiedades por organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD para comprar propiedades unifamiliares con un descuento con restricciones de reventa;
- ventas de propiedades que son adquiridas por el vendedor por herencia;
- venta de propiedades por instituciones financieras estatales y federales y empresas patrocinadas por el gobierno;
- venta de propiedades por agencias gubernamentales locales y estatales; y
- venta de propiedades dentro de Zonas de desastre mayores declaradas presidencialmente (PDMDA), solo tras la emisión de un aviso de una excepción de HUD.
Las restricciones anteriores no se aplican a los constructores que venden una casa recién construida o que construyen una casa para un prestatario que planea usar financiamiento asegurado por la FHA.